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石家莊樓市爆發(fā) 買(mǎi)房人戲稱(chēng)一頓飯吃掉18萬(wàn)房?jī)r(jià)

2017-3-17 19:09| 發(fā)布者: 李陽(yáng)| 查看: 1343| 評(píng)論: 0

(原標(biāo)題:石家莊樓市現(xiàn)狀:供應(yīng)短缺量?jī)r(jià)齊漲 )

“一頓午飯的時(shí)間吃掉18萬(wàn)的房?jī)r(jià)。”一名買(mǎi)房人戲稱(chēng)。然而這與環(huán)京津翼、長(zhǎng)三角一線(xiàn)城市投資溢出,導(dǎo)致強(qiáng)三四線(xiàn)樓市行情爆發(fā)的邏輯完全不同,石家莊全民“搶”房導(dǎo)致了量?jī)r(jià)齊升的局面。

3月15日,青島出臺(tái)限購(gòu)新政,內(nèi)容包括非戶(hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。未實(shí)施限購(gòu)政策的河北石家莊市,房地產(chǎn)市場(chǎng)也相當(dāng)“激動(dòng)”。

當(dāng)?shù)厝搜员胤Q(chēng)“莊里”的石家莊,近期樓市價(jià)格、成交量全線(xiàn)爆發(fā),偏離市場(chǎng)預(yù)期的情況頻頻發(fā)生。

與環(huán)京津翼、長(zhǎng)三角一線(xiàn)城市投資溢出,導(dǎo)致強(qiáng)三四線(xiàn)樓市行情爆發(fā)的邏輯完全不同,石家莊是火熱的全民購(gòu)房熱情導(dǎo)致了量?jī)r(jià)齊升的局面。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w人趙猛分析,從石家莊整體市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)人群看,主要還是石家莊及周邊區(qū)域客戶(hù)為主,輻射范圍包括京津翼南部四市——石家莊、邯鄲、邢臺(tái)、衡水。來(lái)自北京、天津的投資客群基本投資范圍截止到保定區(qū)域,來(lái)石家莊買(mǎi)房的客群比例非常低。

按照趙猛的說(shuō)法,近期石家莊量?jī)r(jià)齊漲,不外乎供求關(guān)系與購(gòu)房潮兩大原因。去年市場(chǎng)貨量去化太快,現(xiàn)在市場(chǎng)短期內(nèi)處于供應(yīng)量短缺狀態(tài),新上市樓盤(pán)由于限價(jià)、石家莊“三年大變樣”等市場(chǎng)整頓之下,五證齊全的樓盤(pán)很少,上市量驟降。

尤為關(guān)鍵的是,石家莊去年成交猛增,購(gòu)房潮先后出現(xiàn)。去年有一部分“踏空”的客戶(hù),看到房?jī)r(jià)一直在上漲,急于搭上末班車(chē)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出,三四線(xiàn)城市本身政策執(zhí)行層面就有階段性松動(dòng),當(dāng)?shù)胤科笠部梢圆扇∫恍┮?guī)避手段。在這樣的背景下,石家莊有很多樓盤(pán)證件沒(méi)有辦齊全也照樣銷(xiāo)售,同樣遭到市民搶購(gòu)。

住宅供應(yīng)短缺

一年之間,石家莊樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn),供應(yīng)量的減少是主要原因。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),石家莊最近3年樓市成交經(jīng)歷了一段波谷:2014年成交443萬(wàn)平方米;2015年跌至347萬(wàn)平方米;2016年上升至406萬(wàn)平方米。

趙猛指出,2016年第三季度,購(gòu)房潮開(kāi)始爆發(fā),后于11月份到今年1月份由于市場(chǎng)嚴(yán)查、政策預(yù)期,進(jìn)入了2-3個(gè)月的觀望期。新年過(guò)后,由于市場(chǎng)貨源緊張,再度引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

從2016年3月份開(kāi)始,石家莊的樓市成交就逐步攀升,2016年4月份與10月份均達(dá)到51萬(wàn)平方米的成交量。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的房?jī)r(jià)與成交曲線(xiàn)趨勢(shì),與億翰智庫(kù)相當(dāng)。在2016年4月份與10月份成交量差不多,為66萬(wàn)平方米,而單價(jià)則在10月份站上了10989元/平方米的全年峰值,今年2月份,石家莊的房?jī)r(jià)再度攀上11243元/平方米。

由于是內(nèi)需市場(chǎng),不存在外來(lái)投資客群炒高房?jī)r(jià),綜合多家第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看,石家莊的房?jī)r(jià)與2、3年周期內(nèi)土地出讓情況正相關(guān)。

從2010年-2016年土地出讓情況來(lái)看,石家莊在2016年的土地出讓數(shù)量與金額是最高的,其次為2015年。2015年,石家莊出讓215幅土地,土地出讓金216億元。這些地塊或?qū)⒃?017年陸續(xù)入市銷(xiāo)售。

石家莊一名房企人士指出,最近兩年土地成交面積大部分為已經(jīng)在建或者正在交房補(bǔ)證的項(xiàng)目,把這部分供應(yīng)面積剔除掉,實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)那么多。

在2012年,石家莊土地出讓呈現(xiàn)一個(gè)小高峰,當(dāng)年出讓142幅土地,土地出讓金飆漲至152億元。2014年,石家莊住宅成交面積443萬(wàn)平方米,為2010年以來(lái)最高,即便是2016年的市場(chǎng)行情爆發(fā),成交量為406萬(wàn)平方米屈居第二。

然而,2016年石家莊的成交面積與市場(chǎng)可供應(yīng)面積相比并非供不應(yīng)求。2013年石家莊土地出讓建筑面積813萬(wàn)平方米,2014年570萬(wàn)平方米,而2016年成交住宅面積為383萬(wàn)平方米,由此可見(jiàn),仍有大量潛在庫(kù)存沒(méi)有入市銷(xiāo)售,或者沒(méi)有賣(mài)出去。

石家莊在2016年土地出讓金達(dá)到了一個(gè)峰值307.01億元,一共成交287幅土地。其中2016年1月出讓的地塊樓板價(jià)是2010年以來(lái)的最高位9447元/平方米。

進(jìn)入2017年,石家莊房?jī)r(jià)可以用“飆漲”形容。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),2016年12月,石家莊成交1959套住宅,成交面積24.3萬(wàn)平方米,成交均價(jià)9055元/平方米;進(jìn)入2017年1、2月份,供應(yīng)不足帶來(lái)了成交不足,成交量分別為702、611套,成交面積也減少到11萬(wàn)平方米與7萬(wàn)平方米。但是價(jià)格飛漲,1月價(jià)格9856元/平方米,2月價(jià)格11243元/平方米。

GDP增速徘徊

供應(yīng)量減少除了土地出讓的節(jié)奏之外,還有石家莊樓市自去年開(kāi)始進(jìn)入“史上最嚴(yán)整頓期”,2016年3月,石家莊發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2015年房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治項(xiàng)目手續(xù)辦理的意見(jiàn)》。其中涉及土地出讓、城中村改造回遷面積、容積率確定、房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目等問(wèn)題的規(guī)定。

一名房企營(yíng)銷(xiāo)人士指出,大部分項(xiàng)目因此延遲入市時(shí)間,也相應(yīng)形成了一個(gè)樓市資金的蓄水池。

為了整頓交易市場(chǎng),石家莊市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局已于近期搭建石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái),并在3月6日正式施行《石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)暫行實(shí)施辦法》。

2016年3月,石家莊房?jī)r(jià)從7536元/平方米漲到了2017年2月的11243元/平方米。房?jī)r(jià)一年上漲49.1%,這樣的漲幅足以令2016年觀望了一年而又“踏空”的剛需群體加速進(jìn)入市場(chǎng)。

一名剛在2月份出手的剛需買(mǎi)家舉例分析自己為何迫不及待入市:石家莊二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)都在1.8萬(wàn)元/平方米以上了,裕華區(qū)新建樓盤(pán)都在2萬(wàn)左右了。同事在去年三月以9600元/平方米買(mǎi)了個(gè)135平方米的房子,現(xiàn)在要價(jià)200萬(wàn)了。

另一個(gè)值得關(guān)注的原因是,石家莊GDP增速近幾年一直徘徊不前2012年排名28位,2013年排名第29-31位,2014年排名第32位。2015年,石家莊開(kāi)始上升到29位,2016年又退回到31位。

張宏偉認(rèn)為,這表明市民手中資金很難在實(shí)業(yè)中獲得回報(bào),傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中的鋼鐵、水泥、制藥等投資均呈現(xiàn)下滑,紡織、服裝貿(mào)易等,受電商沖擊也比較厲害,增長(zhǎng)乏力。石家莊整體收入水平不高,公開(kāi)可查到的只有2015年,石家莊平均工資在全國(guó)城市排名相當(dāng)靠后。這些因素綜合,加速了近期石家莊全民投資房地產(chǎn)的趨勢(shì)。

石家莊整體規(guī)劃與京津翼一體化正在提升其城市定位,讓“莊里”人深信房?jī)r(jià)會(huì)漲。

市場(chǎng)的另一面,是品牌房企開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入石家莊,碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城、華夏幸福、富力、恒大、保利等均已布局,正榮、泰禾等閩系房企也積極關(guān)注該市場(chǎng)。2月14日,石家莊掛牌出讓9幅地塊。融創(chuàng)參股的弘城地產(chǎn)以6.62億元摘下東二環(huán)地塊,碧桂園以2.46億元摘下翁村地塊。

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